マンションを売却するか賃貸に出すかの選択
実家を建替えて同居する選択をした我が家。それまで住んでいたマンションを売却して、新築の費用に充てる計画でしたが...。
施工会社選びの過程で出てきた選択肢：売却か運用か
住宅メーカーや工務店をまわって、建替えの施工会社を探していた時のことです。
マンションの売却益を建替えの費用に充てることを伝えて各社に見積もりを出してもらっていましたが、ある工務店の若い営業マンに、
「今居住中のマンションを売却するのではなく、賃料を取ることにした方が良いのでは？」と言われました。
実際、その営業マンは投資用に中古のマンションを購入して運用しているということでした。
確かに、マンションを貸す方法もあったのですが、我が家は結局売却することにしました。
マンションを貸していた時の収支
実は、我が家でも以前にマンションを賃貸した経験がありました。
マンションを新築で購入してから13年目、遠方への転勤が決まり家族も帯同することになった時です。
その時のマンションを賃貸することに決めた材料は以下のとおりです。
当時の決断材料
・管理を頼むには月1万円～2万円かかる→賃貸なら0円
マンションはそのままにして転勤することも出来たのですが、人が住んでいないと家は傷むと言います。
・管理費・修繕積立金の支払いと転勤先の家賃、住宅費が2重に→賃貸なら収入に
転勤先の家賃は、会社からの補助があるものの、それでも駐車場代を合わせて3万円くらいの持ち出しになります。
転勤は、もともと賃貸生活の場合なら家賃補助により経済的にすごく助かるのですが、住宅購入済みの家庭には無駄な出費が増えるため頭痛の種となります。
もし住宅ローンを返済中だとしたら、さらに負担は重くなっていたでしょう。
・壁紙の傷みと給湯器の交換時期→賃貸のためのリフォーム費用に
転勤が決まった時は、丁度給湯器の調子が悪く、新調しようとしていた時期でした。
部屋のクロスの汚れも目立ってきていました。大人ばかりならそれほど汚れるものでもないのでしょうが、入居時は子ども達が小さかったので特に壁紙の傷みが酷く、貼り替え時と感じていました。
浴室乾燥機やキッチンの換気扇もそろそろ寿命かもと思っていたところ。貸すとなればこれらの交換も必要ですが、どっちにしろ必要な費用ですから、いっそ賃貸のためにリフォームして、帰任時にそのまま使えればラッキーと考えました。
転勤は5年間とわかっていたので、5年くらいなら相当扱いが悪くなければ戻って来た時にそのまま住めるのではないかと。最悪、再リフォームが必要な状態で返ってきても、賃料を貯金し、それでまかなえれば良いのではと考えました。
収支
以上の材料から、当時築13年のマンションを貸した収支結果は・・・
管理会社への手数料を差引いても、家賃収入は月12万円。
リフォーム代は、貸し出す前のクロスの全面張り替えと給湯器、コンロの交換。
貸し出しが始まってから、入居者からの要望で浴室乾燥機とキッチンの換気扇を新調しまし、合計100万円くらいの出費だったかと思います。
5年間の転勤中に貸し出していたのは3年間です。残りの2年間は息子が進学のためひとり暮らしすることになり、借り手が居る間はアパートを借りる予定でしたが、丁度タイミング良く退去されたのでマンション賃貸は3年間で終了ということになりました。
他、払い続けていた管理費・修繕積立金、月3万円を差引いて、3年間の貸し出しでも、まずまずの収支でした。
良い借り手が継続して入居してくれれば、ローンを組んでも返済に充てることも出来そう
確かに、マンションの売却代金を新築費用に充てずに、新築費用は住宅ローンを組んで、その返済に賃料を充てるという方法もあります。
ローンを完済した後にも継続収入が見込めると考えれば、悪い話ではありませんよね。
ただ、建替えの時点ではマンションは既に築22年になっていましたから、借り手がついたとしても貸している間に売り時を逃してしまうのが怖くて、我が家の売却を選択しました。
