いくらで売り出す？いくらで売れる？マンション売却までの流れ
築23年のマンションの査定から売却までの道のりを書いてみました。
その他マンション売却に関わるいろいろは以下のページから。↓
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建替え予算をいくらに設定するか確定させるための査定から。
住んでいるマンションがいくらで売れるかで、建築費にかけられる予算が決まってしまう我が家。
住宅展示場まわりを始めてみたものの、おおまかなでも良いので予算金額が決まらないと、話が進まない事をやっと悟った私達。
建替えが実現するかどうか不明のままマンションの査定をお願いしました。
・住宅展示場で
マンションの売却額を充てる旨を伝えると、その場で営業さんがタブレットで調べてくれたハウスメーカーが何ヶ所かありました。
この時の査定額は2000万円~2700万円。
結構幅があります。
結局、予算額をはっきりさせられずにこちらも先方もふんわりした打合せに。
初めから「3年後くらい」と時期もふんわりしていたので仕方ないですが…。
そんな中でも、こちらの希望を積極的に聴き取り積極的に話を進めてくれるところもありました。
結局、そういう積極的にどんどん具体的な話しをしてくれる施工会社に絞られて行った気がします。
・自分のスマホで
住所と物件名を入れると、おおまかな査定額が出てくるサイトも沢山あります。
ともかく納得できる金額を弾き出したいので、いくつかのサイトで出してみました。
結果は展示場で出してもらった金額とほぼ同じ。おそらくハウスメーカーの営業さんも似たようなサイトで調べてくれたのかも。
・マンションの管理会社に
マンションの管理会社でも査定をお願いしました。
ウチのマンションでこれまでに売却した方々は、管理会社を通して売却した人が多いようです。
管理会社を通して売却する場合は、手続きや内見などの面倒を減らせるメリットがありますが、少々面倒でも、ちょっとでも高く売りたいのが本音。
さて、いくらの査定額が出るか…？
管理会社に連絡すると、これまでの売却実績をまとめた資料をいただけました。
実績から推測して2000万円前後が適当ではないかという結果でした。
階数や築年数、バルコニーの向きなどでの金額の違いが分かり納得感があります。
3年後だとちょっと安くなるかもしれないけれど、おそらくそんなに大きくは変わらないのでは？という事でした。
ハウスメーカーの不動産流通関連部門に
他社と並行して商談を進めていたハウスメーカーさんもおおまかな査定額を出してくれました。
他のハウスメーカーとは違い、社内の不動産流通部門に聞いてくれたとの事。
実際には内見してみないとわからないとの事でしたが、査定額は2000万円。
実際に媒介する前提の話だったので一番現実的な数字なのではないかと感じました。
建替え費用の支払いは差額で構わないというのも魅力的でした。
ハウスメーカーが決まった後に再度査定
とりあえず一番安い査定額と高い査定額の真ん中をとって2300万円とし、自己資金500万の2800万円を予算額に設定して、ハウスメーカーとの打合せを進めることにしました。
その後、施工会社を決定し、建替えに向けて話しは進んで行きましたが、今度は実際に売却するための行動を起こさなければなりません。
現実的な査定は内見が必須
管理会社で売却をお願いする場合は内見は必要ないとのことでしたが、それ以外の不動産会社では、内見をしないと実際にいくらで売りだせるか金額が決まりません。
建替え予算決めの為の上記での査定の他、大手の不動産会社で近隣に支店があるところと、地域密着の中堅不動産会社の２社に来てもらい査定額を出してもらいました。
査定額は売り出し価格！売れなければ意味がない
まず、最初に確認しておきたいのは「査定額」は「売却価格」とは違うということ。
その査定額で売れなければ結局値下げして売りましょうということになります。
わかってはいても、つい高く査定してくれるところに気持ちがもっていかれちゃいがちなので注意ですね。
不動産会社はひとつに決めなくても良い？売却の方法の違い
マンションを売却する場合には、売ってくれる不動産会社を決めなければなりませんが、契約の種類によって、一社単独にお願いする方法と、複数者にお願いする方法があります。
どこの不動産屋さんも「単独で」を強く勧めるので、1社に決めましたが、実際のところどちらが良いのかは不明です。
売却をお願いする契約「媒介契約」の種類
売却をお願いする時に結ぶ契約を「媒介契約」と言いますが、これには「一般専任媒介契約」と「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類の形態があります。
・一般専任媒介
1社に決めず、複数の不動産会社に売却の依頼ができます。
複数の会社が売却活動をしてくれるため、早く買い手が見つかりそうに思いますが、この契約では「レインズ」への登録義務は無く、契約の有効期間も定められていません。
さらに不動産会社から売主への営業報告の義務もないため、本気で高く売ろうという意欲が出ないらしく、余り宜しくないのだとか。
・専任媒介
1社のみにお願いする契約です。
契約から7日以内に「レインズ」への登録義務があります。
なので、一社だけだと広く多くの人に知ってもらえないのでは？という心配はなさそうです。
2週間に1回、売主への営業状況の報告が義務付けられています。
・専属専任媒介
専任媒介と同じく1社のみとの媒介契約を結びます。
違うところは、専任媒介では売主が自ら見つけた買い手との取引が可能なのに対し、専属専任媒介の場合はできないこと。
「レインズ」への登録は5日以内、売主への報告義務は1週間に1回となっています。
我が家は自分で買手を探すことはないので、これは無しです。
余裕があれば売却の時期は急がない方が良さそう
結局、媒介契約を結んだのが新築完成2か月前。
引越しの１週間後から売出を開始してもらいマンションが売却できた時には引渡し後6カ月が経過していましたが、3200万円で売出し、3000万円で売却できました。
いろいろなリスクを考慮しての決断でしたが、結果オーライで満足しています。
