スムーズな申告書作成のためには準備が大切
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申告書の提出が必要だからといって税金を払う必要があるとは限らない
「申告が必要」と言うと税金を払わなくてはならないのか？と思いがちですが、我が家の申告書作成は、むしろ税金を払わなくて済むための申告です。
居住用のマンションなら、売却益が出た場合にも3000万円までは税金がかからない「居住用財産の3000万円特別控除」という制度があります。
ただし、この適用を受けるには、確定申告が必要なのです。
マンション売却で確定申告が必要がどうかを計算してみた
売却益は単純に「売れた価格」から「マンション購入時の価格」を引き算すれば良いわけではないので、売却したら必ず計算してみないといけません。
長く住んでいたマンションであれば「減価償却費」が大きくなるので、まずこれを計算してみることが大切です。
減価償却費とは、購入してから現在までのマンションの価値の減少分のことです。普段はあまり意識することがありませんから、どのくらい価値が減っているのか検討もつきませんよね。
計算は、実際の申告書（計算明細書）を見てみるととてもわかりやすいので、手引きを参照してみるのが一番良いかも。
この手引きの左側のページは売却したマンションの住所と売却代金を書くページです。例えば、3000万円で売った場合は、下の④に3000万円と書きます。ここからマンション購入時の価格、減価償却費などを差し引きして売却益が出るかどうかを計算します。
減価償却費の計算
この手引きで見ると、売却時の当該マンションの価値を計算する場所は右ページです。減価償却費はページの真ん中あたりの（2）で計算します。
上述したように、減価償却費は新築時から目減りした価値のことですが、土地は目減りしないのでマンションの場合にはまず土地部分と建物部分に分ける必要があります。
土地には消費税がかけられていないので、マンションの場合は、消費税を割り返して土地と建物に分けます。我が家のマンションは消費税5％の時代に購入しているので5％で割り戻さないといけません。
こうして土地と建物の購入価格を計算して（1）を記入します。
減価償却費の計算は建物の購入価格（ロ）を元に（2）の欄で計算します。
取得費の算出
購入時のマンションの金額【土地（イ）+建物（ロ）】から減価償却費（ハ）を引いた金額が②「取得費」です。
売却益は？
売却益の計算は、売却価格からこの「取得費」の他に印紙代や仲買手数料などの「譲渡費用」も引くことが出来ます。
それを計算する欄が右ページの一番下です。
収入金額（売却価格）－必要経費（取得費と譲渡費用）を計算してプラスなら売却益が出るということになります。
3000万円で購入したマンションを3000万円で売却した我が家ですが、計算の結果、思ったより多くの売却益が出ることが判明しました。
こうして計算してみると、減価償却費が案外大きいことが分かりました。長く住んでいるほどこの金額は大きくなるので、計算せずに売却益が出ないと決めつけるのは危険なことがわかりますね。
特別控除額の記入
これらの計算メモの計算の元になった書類と計算メモを保管しておきました。
売買契約の時にはマンション購入時のさまざまな書類を引っ張り出すことになりましたが、売却の書類と共にそのまま申告書作成のために準備しておくことで、スムーズに申告書を作成することができました。
